La nueva Ley de Alquileres N° 27.551 entró en vigencia el pasado 1° de Julio. Realizó modificaciones y complementos al Código Civil y Comercial de la Nación y estableció nuevas reglas para los contratos de locación.
Sus disposiciones no tienen aplicación retroactiva, por lo que solo serán aplicables a aquellos contratos celebrados a partir del 01/07/2020. Por lo tanto, no siendo de aplicación para aquellos celebrados con anterioridad y que se encontraban en ejecución.
Entre las modificaciones más importantes de la ley de alquileres, se subrayan las siguientes:
- Se extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años para la mayoría de los contratos.
- Se puede constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos.
- Los nuevos alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta por el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales (RIPTE).
- Ni el anticipo ni el depósito de garantía pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler. El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.
- Las expensas que deriven de gastos habituales, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición, quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.
- Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
- La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
- En cuanto a garantías, los locadores deberán aceptar alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). El locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.
- El locador deberá informar con tres meses de anticipación si renueva y las condiciones para el nuevo contrato.
- Se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Pero se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más no corresponde el pago de indemnización alguna.
- Por otra parte, la nueva ley obligará a que la totalidad de los contratos sean inscriptos ante la AFIP para evitar la evasión impositiva y posibles abusos por fuera de la formalidad legal.
- Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.
En las locaciones comerciales
Por su parte, rigen las mismas modificaciones, aunque no se define un índice específico para actualizar los contratos. El locador y locatario pueden convenir el ajuste que les convenga.
Nada cambió respecto a la posibilidad de fijar alquileres en dólares (más allá de las restricciones cambiarias que todos conocemos), lo que suele hacerse en algunos alquileres de alto valor.
Por último, si por motivos no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar del inmueble (Ej. la no habilitación por autoridad pública del local o la clausura del mismo durante el desarrollo del contrato) puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
Luciano Centurión (Abogado – Especialista en Dcho. Empresario)
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